防止“面粉貴過面包” 多地土拍不再價高者得
2017-06-07
6月6日，萬(wan)科以(yi)總(zong)價25.31億(yi)元+住宅總(zong)建筑面積自(zi)持100%+自(zi)持年限70年，拿下廣(guang)東省佛山市南海區桂城C22街(jie)區地段逾5.5萬(wan)平方米(mi)地塊。
6月5日，杭州(zhou)主城(cheng)區競拍(pai)三(san)幅宅地(di)，三(san)家(jia)競拍(pai)成(cheng)功的房企自(zi)持比例達到41%、36%和36%。
6月(yue)2日，南京掛出(chu)11幅地塊，同時取消土地競(jing)拍搖號，改為競(jing)爭保(bao)障房建設面積。
進入初夏(xia)，土地拍賣市場(chang)風向突變，從(cong)過去的(de)競(jing)拍地價(jia)，到競(jing)拍自持面積(ji)或保(bao)障房面積(ji)。一(yi)些(xie)業內人(ren)士表示，從(cong)多地控制地價(jia)的(de)措施來看，用意非常明(ming)確，就是(shi)防(fang)止“面粉價(jia)超過面包價(jia)”，堵住炒房者的(de)“房價(jia)隨地價(jia)上漲”的(de)預期。
多地要求自持
從多地的(de)土地拍(pai)賣情況(kuang)來看，自持(chi)似乎成了一個標配。
6月6日(ri)上午(wu)，經過近40分(fen)鐘的現場競價，萬科以總價25.31億元+住(zhu)宅總建筑面積自持(chi)100%+自持(chi)年(nian)限70年(nian)，拿下佛山(shan)桂城C22街區地(di)段逾5.5萬平方米地(di)塊。這意(yi)味著萬科將變(bian)成房(fang)東，以后(hou)主要靠租賃盈利。
6月5日，杭州拍賣主城區的(de)下沙、三(san)塘、濱江(jiang)三(san)幅(fu)宅(zhai)地(di)，第一(yi)次報價溢(yi)價率就達(da)到(dao)70%，直接跨過現房(fang)銷售(shou)，進(jin)入自持比例(li)(li)的(de)競爭(zheng)。三(san)幅(fu)地(di)塊的(de)勝出(chu)方分別(bie)是金地(di)、中冶(ye)和保利，自持比例(li)(li)分別(bie)達(da)到(dao)41%、36%和36%。
同(tong)日，天(tian)津市掛出(chu)(chu)面積(ji)為(wei)229354.1平方米(mi)的地塊出(chu)(chu)讓(rang)，要求(qiu)競買人在接受75億元掛牌起始價(jia)和配建5萬平方米(mi)棚戶(hu)區改造安(an)置(zhi)商品房的條(tiao)件下，直接競報自持住房建筑面積(ji)，不(bu)再競報土(tu)地價(jia)格。
據(ju)統計，目(mu)前至少有10多個熱點(dian)城市開(kai)始(shi)限制地價，要求開(kai)發商自持(chi)一定的(de)比例(li)。業內(nei)人士表(biao)示(shi)，自持(chi)對(dui)開(kai)發商來說是一個不小的(de)挑戰，考驗著(zhu)未來的(de)盈利模式和能力。
競爭保障房建設面積
有的(de)城市(shi)在要求開發(fa)商自持的(de)同時，還要求建設一(yi)定比例的(de)保障(zhang)房(fang)等。
6月2日，南(nan)京市規定，當住宅、商業(ye)地塊溢(yi)價(jia)(jia)超出(chu)45%時(shi)，超出(chu)部(bu)分不計入房(fang)價(jia)(jia)成本，競價(jia)(jia)達(da)到最(zui)高限價(jia)(jia)的(de)80%，申領銷許需達(da)到相應條件(jian)。當網上競價(jia)(jia)達(da)到最(zui)高限價(jia)(jia)的(de)90%時(shi)，商品(pin)住宅必須現房(fang)銷售。達(da)到最(zui)高限價(jia)(jia)時(shi)仍(reng)有競買(mai)人(ren)要(yao)求繼續競買(mai)的(de)，停止(zhi)競價(jia)(jia)，改為在本地塊內競爭保(bao)障性住房(fang)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)，每次保(bao)建(jian)面(mian)(mian)積(ji)(ji)200平(ping)方(fang)米，認建(jian)面(mian)(mian)積(ji)(ji)最(zui)多者(zhe)為競得人(ren)。
珠海(hai)（樓(lou)盤）市(shi)本月初(chu)也(ye)開啟了土地(di)拍賣全新模式。與傳統“價(jia)高(gao)者得”的(de)模式不同，許多地(di)塊由競價(jia)轉為(wei)競配(pei)人才住房(fang)或公(gong)共租(zu)賃住房(fang)面積(ji)。此外，為(wei)了吸引產(chan)業進駐，部(bu)分地(di)塊還(huan)限制10年不得交易，只能賣給拿(na)地(di)企業員工。而在珠海(hai)西(xi)區，政府還(huan)對部(bu)分地(di)塊作了投資強度和營業額(e)規定。
5月26日，上海(hai)出讓(rang)位于臨(lin)港(gang)蘆潮港(gang)社(she)區(qu)(qu)和奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)奉(feng)城鎮(zhen)的(de)三幅(fu)地塊，起價(jia)(jia)22.1億(yi)元，最后(hou)分(fen)別被保利、中建(jian)、中海(hai)三家央企獲(huo)得，總成交(jiao)價(jia)(jia)29.3億(yi)元。其中，奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)地塊和臨(lin)港(gang)地塊被要求建(jian)設5%的(de)保障房（合計約7282.54平方米）無償移交(jiao)給政府，奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)地塊還需自持15%的(de)住(zhu)宅(zhai)（17151.12平方米）作為廉租房。
降溫土地拍賣市場
熱(re)點城市(shi)的(de)(de)土(tu)拍(pai)措施，目的(de)(de)是給火熱(re)的(de)(de)土(tu)地拍(pai)賣市(shi)場(chang)降溫。
一位業(ye)內人士(shi)告訴記者，當城市(shi)土(tu)地(di)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)貴時，房(fang)價也會越(yue)(yue)來越(yue)(yue)高，又會有更(geng)多的(de)資本流入(ru)，搶奪下一波利潤。如是(shi)循環，城市(shi)陷入(ru)了地(di)產(chan)無盡的(de)狂歡和(he)迭起的(de)高潮(chao)中，不能自已。地(di)方政府在享受市(shi)場高潮(chao)的(de)土(tu)地(di)財政后(hou)，也會感受到退潮(chao)后(hou)的(de)無力(li)。
同時，越來(lai)越高的(de)(de)地價對房企也是(shi)(shi)很大的(de)(de)壓力。別看開發商拿(na)(na)地動(dong)輒幾(ji)十億元(yuan)甚至上(shang)百億元(yuan)，實際上(shang)自己拿(na)(na)出的(de)(de)真金(jin)(jin)白銀并不多(duo)，大多(duo)是(shi)(shi)借用各(ge)種金(jin)(jin)融杠桿手段籌措。一旦政策收(shou)緊資金(jin)(jin)流動(dong)性，開發商的(de)(de)資金(jin)(jin)鏈就容易出現問題。
有(you)業內人士(shi)認為，目前，一些(xie)(xie)熱點城市主動(dong)加推土地、競拍(pai)自(zi)持、競爭(zheng)保障房建設面積(ji)等(deng)，這些(xie)(xie)措施都會(hui)給土地拍(pai)賣(mai)市場降溫，將(jiang)對樓市健康發(fa)展有(you)著良好的作用。
業內人士預計，目前熱點(dian)城市的土(tu)拍模式(shi)，將(jiang)會在其他房價上漲(zhang)過快的城市推廣和使用。